こんにちは、管理人です。
突然ですが質問です。
「今、あなたは住宅ローンを借りていますか？」
この問いに対して「はい」と答えた方は、これから書くことを絶対に見ておくべきです。
また、「いいえ」と答えた方でも、今後のために知っておいて絶対に損はない、というよりも知らなければ今後大きく損する可能性がある話なので、ぜひ見ておいてほしい内容です。
今回のテーマは
「元銀行員が教える、銀行泣かせの住宅ローンの裏ワザ」です。
「え、投資と関係ないんじゃないの？」と思う方、めちゃくちゃ関係あります。
むしろ、仮想通貨や株、ＦＸといった投資をやっている方で、住宅ローンを現在借りている方は、投資よりもまず今回私が話すことを優先して行動に移してほしいと言えるくらいの話です。
今回はそんな、住宅ローンにまつわる大切な話をしていきたいと思います。
銀行員、住宅メーカー、車のディーラーは金利のことを話さない人が多いという現状
一生のうちに一度は「お金を借りる」という行動をとる人が多いと思います。
車を買うためにマイカーローンを組んだり、子供の大学入学費用として学資ローンを組んだり、住居の購入のために住宅ローンを組んだりですね。
そして、お金を借りる上で最も重要になるのが「金利」です。
金利が高いほどたくさんの利息を支払わなければいけないですし、金利が低いほど支払う利息は少なくて済みます。
しかし、残念なことにこの金利の大切さについてしっかり意識できている方は非常に少ないです。
普通に生活していて、金利のことを気にするというのはなかなかできないと思うので、これは仕方のないことだと思っています。
こういった金利を気にしない方が多いので、本来であれば銀行員や住宅メーカーの担当、ディーラーの担当の方がきちんとお客さんに説明すべきことなんですが、金利の話を丁寧にすると「気が変わってしまう」お客さんが出てくる可能性があるため、残念ながら、金利のことををしっかりお客さんに理解させないままローンを組ませる担当って多いんですよね。
例えば、「金利が〇％です」といった表面的なことは伝えても、「その金利によって合計でいくらの利息を支払うか」といった具体的なことは説明しない人が多いです。
みなさんに一つ知っておいてほしいことは「金利を気にしなければ、大損する可能性が非常に高い」ということです。
例えば、３０００万円を３５年ローンで組んだとします。住宅ローン金利が１．０％と２．０％であれば、３５年間で支払う利息はどのくらい変わってくるか。
- １．０％→5,567,998円（約557万円）
- ２．０％→11,739,108円（約1,174万円）
その差は約617万円にもなります。
上記の金利２.０％でローンを組む場合に至っては、３０００万円のローンに対して合計で４０００万円以上（１０００万円以上の利息支払）で返済することになりますからね。恐ろしい話です。
こういった事実を知らないまま、担当のペースにホイホイと付いていったら本当に痛い目見ることになります。
なので皆さんにはこういった「金利の恐ろしさ」というのをしっかりと意識してもらいたいです。
ローンの話をしだすと、変動金利やら固定金利、税金はどうかなど、おそらく筆が止まらなくなるので、一旦ここで区切りとしてとりあえず「金利は意識することが本当に大事」というのをしっかり頭に入れておくことだけでも、今後自衛することができます。
住宅ローンの金利を引き下げる裏ワザ
本題に入りますが、今回話すのは借入中の住宅ローン金利を引き下げる裏ワザです。
大袈裟に言えば、今回話すことはおそらく「全銀行を敵に回す」くらいの内容になります。
まず、現在、住宅ローンを保有している方であれば、家計の支出の中で最も大きいのはおそらく「住宅ローン」でしょう。
先ほど話しましたように、借入金利は低ければ低いほどいいです。特に住宅ローンは借入金額が大きいので、金利が低いほど負担は格段に減ります。
ここでみなさんが、
「今借りている住宅ローンの金利が高い」
と思った時に、頭に浮かぶ方法として
「借換（かりかえ）」
がでてくると思います。
借換・・・高い金利でローンを組んでいる時に、もっと金利の低い他の金融機関でそのローンを組み直すことで、結果的に借入金額はそのままで金利を引き下げる方法。
この「借換」は住宅ローンの金利を引き下げる上で鉄板の方法、いわば「正攻法」です。ほとんどの人は金利を引き下げるためにこの借換を行います。
しかし、この借換を行うには金額にもよりますが、大体４０～５０万の費用と借換のためのたくさんの手間暇がかかります。
加えて、借換によって借入銀行を変更することになるので、給与口座を変更させたりだとかそういった手間もかかります。
ここで、「借換」を行わずとも今借りている住宅ローンの金利を下げるとっておきの「裏ワザ」があります。
それは、
「借入中の銀行に金利の引き下げを相談すること」
です。
これだけ聞くと「え？銀行に相談したら下げてくれるの？そういうもんなの？」と思うかもれませんが下げてくれます。（銀行内で金利引下げのための特別協議が行われますが。）
というのも銀行はお客さんからの利息が大事な収益源の一つなので、「借換」されて他の銀行にお客が流れるのを止めようとするからです。
なので、交渉の方法として
「ネット銀行の金利がとても低いので借換を検討しているんですが、○○銀行さんで今借りている住宅ローンの金利って引き下げられないですか？」
というように交渉すれば結構な確率で、今借りている住宅ローンの金利引下げに応じてくれます。しかもかかる手数料は銀行にもよりますが、大体５０００円ほどで済みます。
通常の借換の場合、４０～５０万の諸費用がかかりますので、この方法を使えば段違いに安い費用で金利の引下げが行えます。
引き下げられる金利の限界値としては、今借りている銀行が、新規のお客さんに提供している住宅ローン金利（ホームページに載っている金利）までです。それ以上に引き下げることは基本的にできません。
交渉は電話でＯＫ
交渉は電話でＯＫです。ただし電話交渉後、銀行の方でいったん、金利引下げのための協議が行われます。
大体１週間以内で無事金利引下げの承認が下りてきますので、あとは銀行員の指示に従って銀行で金利引下げのための特別契約を行って終わりです。
固定金利でもＯＫ
「これって固定金利期間中の人はダメだよね？」と考える人もいるかもしれませんが、固定金利期間中でも問題なく交渉できます。
もし仮に１０年固定金利で組んでいて、現在５年目という人であれば、交渉することでさらに低い金利で１０年固定金利を組み直すことができたりします。もはや何でもアリです。
「そんな柔軟に変えられるんだったらもはや固定金利の意味…(笑)」といった感じですが。
マイカーローンやフリーローンでも引下げ相談できるの？
マイカーローンやフリーローンは、住宅ローンのような引下げ相談はできません。
というよりも、フリーローンは住宅ローンのように借換で４０～５０万円もの費用がかかったりするわけではないので、金利引下げ依頼をせずとも普通に銀行に行って借換相談すればＯＫです。
銀行以外のオリコ等でこれらのローンを借りている方は、基本的に銀行よりも高い金利で借りているハズなので、そういった方は銀行へ借換相談に行きましょう。
金利引下げでどのくらいお得になるの？
今回はイメージしてもらいやすいように、分かりやすい例で話します。
たとえば現在、住宅ローンを３％で借りている人がいるとします。ローン残高は２０００万円で、ローンは残り２０年残っています。
金利引下げ交渉により、住宅ローン金利が現状の３％から１％まで下がったとした場合、どのくらい支払利息の負担は減るのか。
・金利３％の場合、残り２０年で支払う利息
→約６６０万
・金利１％の場合、残り２０年で支払う利息
→約２００万
金利引下げによって、約４６０万円も利息負担が減ります。逆に言えば、金利引下げを行わなければ無駄に約４６０万円を利息で支払うことになるというワケです。
収入を増やすことよりも、支出を減らすことの方が簡単であり大事という話
先ほどの例であれば、金利の引き下げによって約４６０万円というお金が浮いたわけです。見方を変えれば本来なくなるはずだった４６０万円が手元に残ることになります。
これは２０年間で資産を４６０万円増やすことに成功したのと同じですよね。
多くの人は資産を増やすために「収入を増やそう」と考えますが、「支出を減らそう」とは考えません。
しかし、「収入を増やす」というのは「支出を減らす」ことに比べて何倍も難しく、時間がかかります。
支出を減らすことでその浮いたお金を使って運用することもできます。運用資金が大きくなるほど得られるリターンも大きくなるので、結果的により資産を増やしていくサイクルも作れます。
みなさんが今行っている「投資」の成果を大きくするためにも、「支出を減らすこと」が大きな役割を持ってくるワケです。
特に今回はその中でも、すぐに分かりやすく大きな効果が得られる「住宅ローンの金利引下げ」の話を行いました。
今、住宅ローンを組んでいる方は、自分が住宅ローンを借りている銀行のホームページを見てみてください。
自分が借りている金利よりも低い金利で住宅ローンを提供している場合は、金利引下げを行える可能性が高いです。
ぜひチェックしてみましょう。
